Mucho se ha comentado durante esta crisis que no se entiende por qué el precio de la vivienda ha bajado si la demanda ha caído y hay numerosas viviendas en el mercado. Debajo de este razonamiento, se encuentra una idea errónea: la demanda de viviendas es una magnitud flujo, mientras que el número de viviendas es una magnitud stock. ¿Qué quiere decir esto? Que no se encuentran en la misma "magnitud" temporal: la demanda flujo es la demanda de pisos en un momento dado, mientras que la oferta de pisos stock es la cantidad de pisos que hay en ese momento. La primera es variable a corto plazo, pues se puede demandar más o menos en función de los distintos precios. La segunda es fija a corto plazo, pues no se puede aumentar la oferta de viviendas a corto plazo: no se puede construir una vivienda de un día para otro. Gráficamente sería:
Df es la demanda flujo, mientras que Os es la oferta stock. Por tanto, hay que determinar los dos componentes que le faltan a este gráfico: oferta flujo y demanda stock.
El primer caso es sencillo, pues no es más que una curva con pendiente creciente y como límite la oferta stock, que viene a representar la cantidad de viviendas que los propietarios ponen en el mercado. Si el precio es lo suficientemente elevado, se ofrecerá toda la cantidad disponible. Sin embargo, cuanto menor precio, menor cantidad ofrecida. El gráfico quedaría por tanto:
Ahora hay que determinar la demanda stock. Para continuar la explicación, fijémonos en el siguiente gráfico:
En él se puede apreciar que para un precio dado, hay una cantidad que se ofrece en el mercado, determinado por la oferta flujo, y la diferencia entre ésta y la oferta stock es la autocartera, es decir, las viviendas que los propietarios deciden no vender. Ahora, para hallar la demanda stock, sumamos a la demanda flujo la autocartera para cada precio, pues la demanda debería representar también la "autodemanda" de inmuebles por parte de sus propietarios. Haciendo eso, tenemos:
En este gráfico, vemos como se cumple que Of=Df y Os=Ds, es decir, coinciden temporalmente oferta y demanda, fijando un precio P0 y una cantidad X0 que vienen a representar el precio de la vivienda y el número de viviendas vendidas. La diferencia entre X0 y la oferta stock es por tanto la autocartera para ese precio.
Ahora, ¿qué ha sucedido en el mercado español? Que como es evidente, la demanda flujo ha caído, representando esta situación con un desplazamiento de la curva Df hacia la izquierda, pues para un mismo precio, la cantidad demandada es menor. Sin embargo, también ha caído la oferta flujo, puesto que los propietarios (particulares y especialmente bancos) han disminuido su oferta flujo, esperando que el precio de la vivienda se recupere para no tener pérdidas. Esto significa un desplazamiento de la oferta flujo hacia la izquierda, con el consiguiente aumento de la autocartera como así se ha reflejado en nuestra economía: los bancos han mantenido sus inmuebles sin vender para no tener pérdidas. El gráfico sería:
Caen mucho la cantidad vendida, sin embargo, el precio lo hace muy poco.
Para paliar esta situación, se llevó a cabo la reforma financiera propugnada por Luis de Guindos, obligando a los bancos a disminuir el precio de los activos inmobiliarios en sus balances para tratar de disminuir la autocartera, puesto que la medida trata de desplazar la curva de oferta más a la derecha, forzando una caída de los precios. Del mismo modo, la creación del banco malo persigue ese mismo objetivo, con el fin de hacer caer el precio de la vivienda a niveles más realistas y estimular con ello el mercado inmobiliario.
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